En la compraventa de una vivienda es frecuente que, con carácter previo a la escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador, llamado precontrato. Este contrato no es obligatorio, aunque siempre se realiza cuando vende un promotor, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo en las grandes ciudades, al objeto de asegurar la operación.

La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si firmas un documento de esta clase, estarás obligado legalmente a cumplir todo su contenido, deberás pasar por todos los pactos que contenga y no sean contrarios a la ley. Por tanto no podrás eximirte de su cumplimiento alegando que no te conviene lo que pactaste en su momento, o que desconocías lo que firmabas.

De ahí la importancia de asesorarte convenientemente antes de formalizar un documento de esta naturaleza. El notario no interviene en la formalización de los mismos, pero, antes de que lo firmes, te puede informar de su contenido y resolver todas aquellas dudas que puedas tener, y todo ello con carácter gratuito.

Un consejo que te dará cualquier notario es que no firmes nada que no entiendas suficientemente, o de lo que no estés plenamente convencido.

Estas son algunas cuestiones que deberías tener en cuenta:

Quién firma por la parte vendedora:

Cuando vende un promotor normalmente suele hacerlo el administrador o el apoderado de la sociedad y, en su defecto, el mismo promotor. Si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente bien representados por personas suficientemente apoderadas.

Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), siempre que sea el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.

Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme ese documento, el apoderado deberá presentar la copia autorizada notarial, es decir, el original firmado por el notario, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta. Por ello es conveniente comprobar, leyendo la escritura de poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa.

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es conveniente asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derechos sobre la misma. Acude al notario si no estás seguro o tienes dudas.

Estado de cargas de la vivienda:

Es muy importante comprobar si está o no libre de cargas, si tiene hipoteca, o si pesan embargos. Para ello, se debe solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa.

Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no, es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o contratar su propio préstamo hipotecario. Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del plazo de amortización y de las comisiones pactadas, además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar. Lo más sencillo será acudir a la entidad financiera para asesorarse. Para más información Consulta el apartado Préstamos hipotecarios.

Cuotas de la comunidad de propietarios

Si la vivienda se encuentra integrada en una comunidad de propietarios, tendrás que abonar periódicamente la cuota que corresponda. Hay que comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al administrador de la comunidad, el cual también podrá informar de los estatutos o normas internas que tenga el edificio.

Precio y arras:

En el contrato figurará el precio de la vivienda. También si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma.

Hay ciertas viviendas (de protección oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo de venta establecido. En el órgano administrativo responsable de la vivienda de tu Comunidad Autónoma te informarán si tu vivienda se encuentra en ese caso, y cuál es su precio máximo. Es habitual que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio). Si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, las más comunes son las llamadas penitenciales: el comprador las perderá si es por su culpa, o si es pos culpta del vendedor habrá de devolverlas duplicadas. Es un medio para vincular a ambas partes.

Gastos de la compraventa:

Son cuatro los gastos derivados de la compraventa:

• Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal).
• Escritura pública en la notaría.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Impuestos (antes llamados Derechos Reales). Para su cuantía, consulta Trámites posteriores.

Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura -la matriz u original-, mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma) los gastos de inscripción registral, y los impuestos. El pacto por el cual se altere el sujeto pasivo del Impuesto de Plusvalía Municipal (el vendedor) o el impuesto de derechos reales (el comprador) no afecta a la Administración que siempre reclamará estos impuestos al sujeto pasivo.

En el caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo la Plusvalía municipal, los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia.

Elección del notario:

Cualquier notario es imparcial, en el sentido de que no hay notarios ‘de parte’, pero tú puedes tener interés en acudir a uno concreto para formalizar la escritura pública. Sea quien sea el que vende, tanto si es un promotor inmobiliario como un particular, la parte compradora tiene derecho a elegir notario.

Efectos del documento privado:

Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la seguridad suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial.